옥탑방 배관이 지나가는 길
- 급수 — 아래층 입상관에서 갈라져 외벽이나 계단실을 타고 옥상으로 올라가 옥탑방으로 들어갑니다. 외벽 노출 구간이 길어 동파에 약합니다.
- 배수 — 옥탑 화장실·주방 배수가 옥상 바닥을 관통해 아래층 배수 입상관에 합류하거나, 옥상 바닥 위를 노출로 지나 외벽 배수관으로 갑니다.
- 관통부 — 배관이 옥상 슬래브를 뚫는 자리입니다. 원래 방수층에 구멍을 내고 배관을 넣은 뒤 주변을 다시 막은 것이라, 건물에서 방수가 가장 약한 지점 중 하나입니다.
옥탑방은 증축 시기와 시공자가 제각각이라 배관 경로도 건물마다 다릅니다. 도면이 없는 경우가 대부분이고, 눈으로 옥상에 올라가 배관이 어디로 들어가는지 보는 것이 첫 단계입니다.
세 후보를 가르는 법
- 옥상 방수 — 비 온 뒤에만 젖고 맑은 날이 이어지면 마릅니다. 옥탑 물 사용과 무관합니다.
- 옥탑 급수 배관 — 날씨·시간과 무관하게 계속 젖습니다. 옥탑 계량기(있으면) 또는 건물 계량기가 옥탑 수전을 잠근 상태에서 돕니다.
- 옥탑 배수 배관·관통부 — 옥탑 화장실·주방을 쓸 때만 젖습니다. 관통부는 배수관 자체가 아니라 그 주변 틈으로 옥상에 고인 물이나 배수관 표면을 타고 내린 물이 스미는 것이라, 비와 옥탑 물 사용 양쪽에 반응하는 경우가 있습니다.
세 가지가 섞여 있는 건물도 흔합니다. 방수도 낡고 관통부도 벌어진 상태입니다. 그래서 순서대로 배제합니다. 옥탑 수전 잠그고 계량기 → 옥탑 배수 사용 테스트 → 관통부 육안과 물 뿌리기 → 옥상 방수 상태.
관통부를 직접 봅니다
옥상에 올라가 배관이 슬래브를 뚫고 들어가는 자리를 봅니다.
- 배관 주변 실링(실리콘·우레탄)이 갈라지거나 떨어져 있는지
- 배관과 슬래브 사이에 틈이 보이는지, 그 틈에 물이 고이는지
- 배관 주변 방수층이 배관 쪽으로 올라와 있는지(제대로 시공된 관통부는 방수층이 배관을 감싸 올라갑니다)
- 배수관이면 이음부에서 물이 배관 표면을 타고 흘러 관통부로 들어가는지
관통부 문제는 배관 수리가 아니라 관통부 방수 보수로 해결됩니다. 배관이 새는 것이 아니므로 배관을 바꿔도 소용없고, 옥상 전체 방수를 다시 해도 관통부를 제대로 처리하지 않으면 같은 자리가 또 샙니다. 배관 업체와 방수 업체의 경계에 있는 자리라 어느 쪽인지 먼저 정하는 것이 중요합니다.
겨울 동파와 책임 정리
동파 — 옥탑 급수 배관은 외벽·옥상 노출 구간이 길어 겨울에 먼저 업니다. 옥탑방이 비어 있거나 세입자가 장기간 비우면 거의 확실히 업니다. 겨울 전 보온재 확인과 장기 부재 시 물 빼기가 필요합니다. 봄에 최상층 천장이 젖기 시작하면 겨울 동파로 갈라진 옥탑 배관이 녹으면서 새는 것일 수 있습니다.
책임 — 옥탑방은 대개 집주인이 증축한 것이라 배관·관통부·방수 모두 집주인 몫입니다. 옥탑 세입자는 사용 과실(동파 방치, 배수구 막힘)이 아니면 부담이 없습니다. 최상층 세입자가 피해를 보면 집주인에게 알리고, 집주인이 저희를 부르는 것이 정리가 깔끔합니다. 옥탑방이 무허가 증축이면 하자 청구 대상이 없으므로 집주인 부담입니다.
목동 신시가지 아파트는 이 글과 무관하고 일반 순서로 봅니다. 양천 동별 출동 범위는 양천구 누수탐지 페이지에 있으며, 옥탑방 건물이면 옥상 접근 가능 여부를 미리 알려 주시면 됩니다.
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