광진구 광장동·구의동 1990년대 말 단지 — 윗집 발코니 빗물이 내 발코니 천장으로 떨어질 때

광장동 단지 발코니 우수관, 세대 배관으로 오인되는 이유

발코니 천장이 젖으면 윗집 발코니 바닥의 배수구나 세탁기 배수를 먼저 떠올립니다. 그것도 후보이지만, 비 올 때만 젖는다면 우수관 쪽이 더 가깝습니다.

가르는 신호

• 비가 와야 젖고, 비가 그치면 하루 안에 마른다 — 우수관
• 윗집이 세탁기를 돌리거나 발코니를 청소할 때 젖는다 — 윗집 발코니 배수
• 날씨·시간과 무관하게 늘 젖는다 — 세대 급수관

우수관이 새는 자리

층마다 우수관이 이어지는 소켓 이음부, 윗집 발코니 바닥의 루프드레인(빗물받이)과 관이 만나는 자리, 발코니 바닥 관통부. 세 자리 중 하나이고, 대개 이음부입니다. 결로와 누수를 가르는 기본은 결로수와 누수 구분에 있지만, 비와 연동되면 결로보다 우수관입니다.

우수관은 누구 것인가 — 공사 주체가 정해지는 구조

우수관은 옥상에서 1층까지 전 세대를 관통하는 단지 공용 설비입니다. 세대 발코니 안을 지나지만 세대 소유가 아닙니다.

그래서 벌어지는 일

아랫집이 윗집에 수리를 요구해도 윗집이 할 수 있는 것이 없고, 윗집이 관리사무소에 가면 '세대 간 문제'로 돌려보내는 경우가 있습니다. 이 공회전을 끊는 것이 원인 확인입니다.

확인서가 하는 일

비 오는 날 또는 윗집 발코니에 물을 부어 우수관 이음부에서 새는 것을 재현하고 사진으로 남깁니다. '우수관 ○층 이음부 누수'라고 적힌 확인서를 관리사무소에 내면 공용부 공사로 접수됩니다. 세대 간 책임 정리의 일반 기준은 천장누수 책임에 있고, 우수관은 그 기준에서 '공용부'에 해당합니다.

이음부만 바꾸는 공사와 한 라인을 바꾸는 공사

우수관 공사는 범위가 두 가지입니다.

이음부 교체

새는 층의 발코니에서 그 이음부 위아래 관을 잘라내고 새 소켓으로 다시 잇습니다. 그 세대 발코니 안에서 한두 시간이면 끝나고, 위층과 아래층은 들어가지 않습니다. 비 예보가 없는 날로 잡습니다.

한 라인 교체

같은 라인의 여러 층에서 동시에 새거나, 관 자체가 삭아 두드리면 바스러지면 옥상부터 1층까지 한 줄을 바꿉니다. 모든 층 발코니에 들어가야 하므로 날짜를 맞추고, 발코니를 확장한 세대는 벽을 열어야 할 수 있습니다. 공용 라인 공사 때 세대가 준비할 것은 공용 입상관 교체 때 세대 준비와 같습니다.

관통부 보수

관이 발코니 바닥을 뚫고 지나는 자리의 몰탈이 삭아 빗물이 관 바깥을 타고 내려오는 경우는 관이 아니라 관통부를 메우는 공사입니다. 작은 공사이지만 빠뜨리면 이음부를 바꿔도 젖습니다.

발코니 확장 세대의 문제와 세대가 확인할 것

광장동·구의동 단지에도 발코니를 거실로 확장한 세대가 많습니다. 확장 세대의 우수관은 벽 속에 숨어 점검구가 없는 경우가 있습니다.

확장 세대에서

우수관이 지나는 벽을 열어야 공사가 됩니다. 확장 때 점검구를 남긴 집은 점검구로 끝나고, 안 남긴 집은 벽 마감을 엽니다. 공용 설비 공사를 위해 세대 마감을 여는 경우 복구 기준은 관리규약을 따르는데, 확장으로 생긴 추가 복구는 세대 부담이 되는 단지가 많습니다. 확장부 밑 배관의 문제는 베란다 확장 세대 배관 이설에서 자세히 다뤘습니다.

세대가 공사 전후에 확인할 것

• 공사 전 — 젖는 자리와 비 온 날짜를 적어 두기, 발코니 짐 치우기
• 공사 후 — 다음 비 오는 날 같은 자리가 마른지 보기, 관통부 몰탈이 갈라지지 않았는지 보기

서울시 광진구 단지에서 비 올 때만 발코니 천장이 젖는 누수가 발생하면 저희는 우수관 이음부에서 재현부터 하고, 관리사무소 제출용 확인서를 드립니다. 화양동·군자동 다세대는 우수관 구조가 달라 광진구 누수탐지에서 동별로 나눠 적었습니다.

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